리모델링의 허상

예전에 게시판에 자주 글 썼는데 돈 버느라 바빠서 오랫만에 글 올려보기 시작합니다.
요즘은 바뀐점도 있겠지만 세상에 공짜는 없다는 말 진리 입니다.

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도봉ㆍ노원지역에 리모델링 광풍(狂風)이 불고 있다. 

이들 지역뿐만 아니라 전국이 리모델링 광풍 속에 휩싸여 있다. 




대로변을 지나다 보면 '○○아파트 리모델링 추진결정', '○○건설 우선협상시공사 선정' 등의 

플래카드가 아파트 여기저기에 널려 있다. 다들 리모델링 못해서 안달난 모습들이다. 




상황이 이렇게 된 이유는 매우 간단하다. 




건설교통부에서 2007년 3월 16일에 주택법 시행령을 개정하면서.. 

리모델링주택조합을 설립할 수 있는 연한을 20년에서 15년으로 단축시켜 놓았기 때문이다. 

이는 추병직 전 건설교통부 장관의 마지막 역작(力作)이기도 한데, 

'급수·위생설비 등이 설치 후 15년이 경과되면 노후화로 교체가 필요한 실정임을 고려'한다는 

매우 그럴싸한 명분도 제시했지만, 이는 매우 위험한 발상이다. 




왜냐하면 재건축연한을 42년으로 규제하고 있는 현 시점에서 리모델링 연한을 확 줄여놓으니.. 

재건축에 대한 주민들의 열망이 리모델링에 쏠릴 수밖에 없기 때문이다. 

주민들은 재건축과 리모델링의 차이점을 제대로 인식하지 못한 상태에서.. 

리모델링하면 무조건 집값이 오를 것이라는 막연한 기대 하에.. 

무턱대고 리모델링에 찬성부터 하기 때문에 여기저기서 문제점이 드러나기 시작했다. 




리모델링의 문제점은 다음과 같다. 




첫째, 리모델링에 드는 비용이 의외로 많은 사실을 모르는 주민이 많다. 

예컨대 전용면적 35평 아파트를 리모델링한다고 하면 대개 10평 정도 늘어난 45평이 된다. 

리모델링 비용이 평당 300만원 정도 든다고 하면 총 공사비용은 얼마가 될까? 




이 질문에 대해 늘어나는 평수 10평*300만원=3,000만원이라고 생각하는 주민들이 의외로 많다. 

좀 안다는 주민들은 현재 평수 35평*300만원=1억500만원이라고 생각한다. 

좀 더 아는 주민들은 전용면적 합계인 45평*300만원=1억3,500만원이라고 생각한다. 

그래서 조금 부담스럽지만 감내해낼 수 있는 정도라고 생각한다. 




그러나 이 모두가 오답이다. 

왜냐하면 공유면적 15평 정도를 고려하지 않았기 때문이다. 

리모델링시의 계약면적은 전용면적+늘어나는 면적+공유면적으로 계산하기 때문에.. 

실제로는 60평*300만원=1억8,000만원이 필요하다. 




그럼 공사비만 마련되면 리모델링할 수 있는 것인가? 

그건 아니다. 

리모델링할 기간 동안의 이주비도 필요하다. 

이주비는 인근 아파트의 전세값으로 계산해야 하는데, 

35평 아파트에 살고 있었다면 최소한 인근의 25~29평대 아파트로는 이사가야 한다. 

서울 어지간한 지역의 이 정도 평수 아파트 전세값은 2억 정도 한다. 

즉, 이주비로 최소한 2억은 염두에 두고 있어야 한다. 




그럼 이주비와 공사비만 마련되면, 즉 3억 8천만원 정도만 마련되면 리모델링할 수 있을까? 

그것 역시 아니다. 

조합비와 취득세ㆍ등록세 등 부대비용도 고려되어야 한다. 




리모델링 조합만 결성되면 리모델링이 당장 진행될 줄 아는 주민들이 많은데, 

주민들의 의견을 수렴하는 시간이 의외로 많이 걸린다. 

이 시간을 최소 2년, 최대 5년 정도 잡아야 하고, 

리모델링 결정 후 주민들을 이주시키는데 2년 정도 소요된다. 

그리고 공사 2년. 




그 기간 동안 조합사무실 임대료와 조합장과 조합임ㆍ직원의 월급 등을 줘야 하니.. 

최소 6년, 최대 10년 정도의 조합비를 계산해야 한다. 

취득세ㆍ등록세 등까지 감안하면 3~4천만원 정도의 부대비용이 필요하고, 

총 4억 2천만원 정도는 마련되어야 한다. 




그럼 이걸로 되는가? 

그것도 아니다. 

세상살이에는 항상 변수란 것이 있다. 

공사를 하면 추가비용이란 것이 들게 된다. 

말이 평당 300만원이지 공사 끝날 때쯤이면 평당 50만원 가량의 추가비용이 더 소요된다. 

5%니 추가부대비용 8%니 하며 이상한 계산식을 붙이지만 이 비용이 3천만원 정도이고, 

자재값이 인상되던가 하면 그보다 더 들 수도 있다. 




따라서 고작 35평 리모델링하는데, 최소한 4억 5천만원의 재원이 필요하다. 

도봉ㆍ노원지역 35평 아파트 중 4억 5천만원 이상 하는 곳은 그렇게 많지 않는데도 말이다. 

이 중 이주비 2억은 나중에 다시 돌려받는 셈이 되지만, 

잔금을치르고 입주하기 전까지(전세금을 돌려받을 때까지)는 이 금액이 고스란히 소요된다. 




이는 2억 5천만원 들여 방을 1개 늘리는 셈이고, 

집 2채를 살 돈으로 1채만 사는 셈이다. 

리모델링으로 얼마나 대단한 집에서 살게 될지는 몰라도.. 

이것만한 낭비는 없는 셈이다. 




둘째, 이 막대한 돈을 자기 스스로 조달해야 한다는 사실을 아는 주민은 많지 않다. 

그런데 재건축의 경우는 일반분양분이 있는 만큼 공사비가 그만큼 적게 들지만, 

리모델링의 경우 4억 5천만원이란 막대한 금전을 모두 자기 스스로 조달해야 한다. 




주택담보대출을 받을 수도 있겠지만, 

이자를 연 6%로만 잡아도 4억 5천만원에 대한 이자는 월 225만원이다. 

중도금-잔금 등 기간에 따라 실제로는 이보다 작겠지만, 어지간한 집 한달 수입을 넘는다. 

입주한 뒤 남는 금액인 2억 5천만원으로 계산해도 월 125만원이고, 

원리금 상환이 들어올 때는 월 250만원 정도 갚아나가야 할 것이다. 




흔히 입주하고 나서 1년 정도 지나고 나면 원리금 상환이 들어올 줄 알겠지만, 

이주 후 입주까지 최대 4년이 걸릴 수도 있다는 점을 감안하면.. 

입주 전에 원리금을 상환해야 할 경우도 생길 수 있다. 




그런데 문제는 4억 5천만원을 모두 대출받을 수는 없다는 점이다. 

일단 주택담보대출인정비율(LTV)의 제약을 받는다. 

LTV를 40%로 잡고, 35평 아파트 시세를 5억원(실제로는 이 이하임)으로 잡는다면.. 

4억 5천만원 중 2억원만 대출로 감당할 수 있다는 부분이 된다. 

나머지 2억 5천만원만큼 자신이 현금을 확보하고 있거나 사채를 끌어써야 한다. 




그런데 문제가 하나 더 있다. 

그것은 상당수의 가구가 기존 대출을 안고 있다는 점이다. 

기존 대출이 단돈 천만원이라도 있으면 그걸 그대로 안고 가야 한다. 

예컨대 기존 대출이 5천만원이면 이 돈을 갚은 후 대출을 받거나 이 돈을 엎어서 대출을 갈아타야 

하는 만큼 리모델링에 필요한 비용도 4억 5천만원이 아니라 5억원이 되어야 한다. 

금융비용도 이를 전제로 다시 계산해야 한다. 




소시민이 주로 사는 도봉ㆍ노원지역에서 5억원의 추가자금을 동원할 수 있는 사람이.. 

과연 얼마나 있겠는가? 

그럼에도 불구하고 여기저기서 리모델링한다고 난리치는 걸 보면 이해하기 어렵다. 




셋째, 리모델링 추진 아파트는 팔기 어렵다는 사실을 아는 주민이 많지 않다. 

리모델링에 찬성하는 사람들은.. 

리모델링 추진 후 어느 정도 집값이 오르면 집을 팔고 떠나길 원하는 사람이 적지 않다. 

또는 리모델링 추진하다가 비용조달이 마음대로 되지 않더라도 집만 팔면 해결될 것으로 안이하게 

생각하는 사람들이 적지 않다. 

물론 리모델링하면 평수가 늘어난 만큼의 집값은 올라간다. 

하지만 그건 내가 꼬라박은 돈만큼 집값이 올라가는 것이니 썩 남는 장사가 아니다. 




그것보다 더 올라갈 것을 기대하는 사람들도 있겠지만, 

리모델링은 재건축과 달리 내력벽 해체 불가 등 법적ㆍ물리적 제약이 많기 때문에.. 

리모델링 후의 내부구조는 방만 하나 늘었다 뿐이지 기형적 구조(ex. 동굴형)가 될 수밖에 없다. 

그래서 학군, 교통 등 다른 여건이 받쳐주지 않는 한 그 이상 오를 것을 기대하기 어렵다. 

단가계산을 해봐도 현 시세가 평당 2,200만원 이하인 지역에서의 리모델링은 시세차익을 기대하기 

어렵다. 

따라서 시세차익을 노린 투자자들의 관심을 끌기 어렵다. 

하지만 더 문제는 4억 5천만원이나 되는 막대한 투자비용에 있다. 

리모델링을 추진하는 집을 사는 사람은 집값만큼의 부담을 더 안게 된다. 




예컨대 리모델링하면 집값이 오를 것이라는 착각 속에서.. 

리모델링을 추진 중인 집을 사게 되면, 그것도 대출 1억원을 껴서 무리하게 사게 되면.. 

아까 말한 대로 5억 5천만원의 대출을 얻어야 하는 문제가 발생한다. 

집을 5억 주고 산 것이라면 실제 투자비용은 9억 5천만원이 되는 셈이다. 

따라서 금융비용 등을 감안한다면 집이 7억 5천만원이 된다고 하더라도 손해인 셈이다. 

즉, 리모델링 추진 중인 집을 사는 것은 폭약을 안고 불 속에 뛰어드는 행동이다. 

제 정신을 가진 사람이라면 해서는 안되는 일인 셈이다. 




따라서 리모델링 추진 후 집값이 잠시 오르는 듯한 것은 허상일 뿐이다. 

집값이 얼마 오르건 간에 집을 살 사람이 없는데, 어떻게 집을 팔 수 있겠는가? 

집을 팔지 못하는 이상, 죽으나 사나 리모델링을 쫓아갈 수밖에 없다. 

그런데 집을 팔 마음을 먹고 있던 사람들은 대개 돈이 부족한 사람들이기 때문에.. 

즉, 4억 5천만원+＠를 마련할 수 없는 사람들이기 때문에 애초에 리모델링을 쫓아갈 수가 없다. 




이런 사람들은 리모델링 주택조합이 자기 집을 사주기를 바라겠지만, 

리모델링 주택조합은 리모델링에 반대하는 주민들의 집에 대한 매도청구권은 있어도.. 

조합설립에 동의하고 리모델링에 찬성하는 주민들의 집을 사줄 의무가 없다. 




유감스럽게도 이런 얄팍한 생각을 가진 주민들의 말로는 비참하다. 

시공사나 금융기관은 채무불이행을 이유로 이들 주민의 집을 경매에 넘길 수밖에 없는데, 

현재 시세의 반값이나 받으면 다행이고.. 

그나마 반값 받은 돈도 공사비용 정산하고 나면 몇 천만원 남기 어려울 것이다. 

어설프게 리모델링에 찬성했다가 쪽박차고 자기 집에서 쫓겨나는 셈이 되는 것이다. 




그럼 리모델링에 반대하면 괜챦은가? 

그것도 아니다. 

리모델링 주택조합이 설립되고 나면 주택법 제18조의2 제2항의 규정에 의거하여.. 

리모델링에 끝까지 반대하는 주민은 법원의 조정 하에 조합에 집을 팔아야 한다. 

어차피 팔리지 않을 집에 대해 높은 값을 쳐줄리도 없고, 

소송으로 맞장 떠봤자 몇 년간 시간만 허비할 뿐이다. 




리모델링 주택조합 설립을 막지 못하게 되면.. 

반대자의 운명도, 찬성하고 돈없어서 쫓겨나는 사람의 운명과 별 차이 없게 된다. 

공사대금 정산이 없으니 목돈은 쥐고 떠나겠지만 집 잃은 건 마찬가지고, 

그 돈으로 전세나 제대로 얻을지 의문이다. 




넷째, 공사할 시공사가 없을까봐 우선협상시공사 선정을 서두르는 동네가 많다. 

리모델링을 추진하는 아파트는 대개 저평가된 아파트들이다. 

그러다 보니 리모델링을 추진한다고 할지라도 공사할 시공사가 없을까봐 안달이다. 

그래서 성질 급한 사람들은 리모델링 주택조합을 설립하기도 전에.. 

건설사와 우선협상시공사 약정을 맺기도 한다. 




그런데 이것은 악마에게 영혼을 파는 일과 다름 없다. 

그 이유는 다음과 같다. 




아파트 단지의 세대수가 500세대만 넘어서면 리모델링 사업비는 1,000억을 넘어서게 된다. 

시행사에게 거저 주어지는 수익만도 100억이 넘는다. 

이런 큰 사업에 군침을 흘리지 않을 건설사는 단 1군데도 없을 것이다. 

그래서 리모델링 주택조합이 설립되고 리모델링 추진이 결정된다면.. 

유수의 건설사들이 서로 하려고 덤벼들 것은 불을 보듯 뻔한 일이다. 

우선협상시공사 선정이 급한 일이 아니다. 




정상적인 과정을 밟아 리모델링을 추진한다고 해도 앞서 말한 3가지가 문제되기 때문에.. 

시공사 선정은 신중에 또 신중을 기해도 모자랄 것이다. 

시공사 선정과 맞물려 금융기관 선정에도 신중을 기해야 할 것이다. 

리모델링 추진한다고 외부에 알리는 순간부터 집이 팔리지 않기 때문에.. 

조합 설립 후 리모델링 추진결정 시기도 신중하게 선택해야 한다. 

이 모든 것이 주민들의 생사(生死)와 맞물려 있다. 




그런데 무턱대고 우선협상시공사 선정부터 하고 나면 이 모든 것이 뒤틀려버린다. 

위에서 밝혔듯이 시행사 마진율은 10% 정도이다. 

5,000억원 짜리 사업이라면 500억원의 돈이.. 

공사시행책임을 지라는 미명 하에 시행사에 주어진다. 

우선협상시공사는 장차 시행사가 될 확률이 100%에 가깝기 때문에.. 

500억원의 돈을 여유자금으로 보아 다른 용도로 활용할 수 있다. 




예컨대 반대하는 주민들의 집을 조합 설립 이전에 미리 사둘 수 있다. 

리모델링이 추진되건 않건 간에 상황에 따라 다시 팔면 될 일이기 때문에 손해볼 일도 없다. 

만일 500억원의 여유자금이 확보될 것이 예상되고 집값이 3억~5억원 정도 한다면.. 

100~200 가구 정도를 미리 사둘 수 있다. 

이는 리모델링 지분을 10% 정도 확보할 뿐만 아니라.. 

장차 리모델링주택조합의 의결권도 10% 이상 확보하는 것을 의미한다. 




즉, 조합의 주도권을 주민 대표가 가지는 것이 아니라.. 

경우에 따라서는 (우선협상) 시공사가 가질 수도 있는 것이다. 

따라서 건설사가 원하는 방향으로 리모델링을 추진하거나.. 

자신들과 시공사 계약을 하는 데에 영향을 미칠 수 있게 된다. 




주민들은 우선협상시공사의 의미를.. 

그 건설사와 먼저 협상하라는 의미 정도로 소박하게 이해할지 몰라도.. 

이미 시공사 계약이 체결된 것과 진배없는 상황이 될 수밖에 없다. 

건설사는 우선협상시공사 약정을 맺은 후에 리모델링 주택조합 설립을 서두르게 될 것이고, 

경우에 따라서는 자신들이 조합가입을 알선하고 나서게 될 것이다. 




조합을 설립하고 리모델링 공사가 시작된 이후에는.. 

자금조달이 어려워 탈락하는 주민들의 집을 싼값에 시공사가 낙찰받을 것이기 때문에.. 

조합에 대해 가지는 시공사의 지분율은 점점 늘어날 수밖에 없다. 

결국 시공사 입맞에 맞는 리모델링 사업이 추진될 수밖에 없고, 

추가비용은 그대로 살아남은 조합원에게 전가되게 된다. 




건설사로서는 이 과정에서 손해볼 것이 없다. 

자금조달 잘한 주민들에게는 돈이 되건 안되건 약속한 집을 제공하게 되고, 

(주민들에게는 오른 집값이 자기가 낸 만큼 얻은 것이기 때문에 큰 의미가 없겠지만) 

시공사에게는, 싸게 매수하거나 낙찰받은 집을 비싼 값에 되파는 셈이 되니 남는 장사이다. 

팔지 못한 집을 금융기관에 담보잡히면 적어도 투자한 돈만큼은 회수할 수 있다. 

어차피 돈은 주민들 주머니에서 나오는 것이고, 주민들이 시킨 일만 했으면 된다. 




그러나 주민들은?? 

사이좋고 화목했던 마을주민들은 리모델링 찬반 때문에 서로 반목하고 싸우고, 

반대하던 주민들은 집 팔고 떠날 수밖에 없고, 

찬성은 했지만 돈 없는 주민들은 집 뺏기고 쫓겨나는 신세가 된다. 




무사히 다시 재입주에 성공한 주민들도 방 하나 더 생겼을 뿐 남는 것이 없고, 

원리금 상환이 개시되니 대출금 갚을 일이 막막하고, 

친했던 이웃들은 어디론지 간 데 없고 처음 보는 주민들과 다시 교제를 시작해야 한다. 

다른 동네로 전학갔다가 다시 돌아온 아이들도 친구 없어 외롭고, 

집 팔고 다른 동네로 떠나자니 몇 년간 고생한 것이 아깝다. 




예전에 리모델링은 '수선'을 의미했다. 

낡은 집 이쁘게 고쳐서 새집처럼 살자는 것이 리모델링이었다. 

그러던 것이 지금처럼 증축하는 리모델링으로 바뀌게 된 것은.. 

재건축 규제가 그 계기가 되었다. 




원래는 사용검사 후 20년이 지나면 재건축을 할 수 있었는데, 

언젠가부터 사용검사 후 20년(지금은 15년)이 지나면 리모델링을 할 수 있는 것으로 바뀌었다. 

재건축으로 떼돈 버는 놈들 꼴보기 싫어서 재건축 연한 늘려서 재건축 못하게 하고, 

재건축 못하게 한다고 아우성을 치니 아쉬운 대로 리모델링이나 하라고 이번에 15년으로 

단축한 것이다. 




결국 쉽게 돈 버는 것을 막겠다는 정책이.. 

소시민들을 잡고 애먼 놈들만 배불리는 꼴이 되어버렸다. 




그런데 언제부터 재건축이 규제되고 리모델링이 강조되었을까? 

나는 그게 아주 오래 전 일인 줄 알았더니.. 

2001년 9월 15일에 건축법 시행령을 개정하면서부터였단다. 

당시 이 정책을 입안한 사람들은 이런 일을 짐작이나 했을지 의문이다.


*위 글은 출처가 어딘지 모르겠는데 퍼온 글입니다.